自1998年房改以来，我国商品房销量整体呈现出持续增长的态势，但随着我国逐渐步入高质量发展阶段，城镇人均居住面积达到40平米，新房销售的历史大顶渐行渐近。

　　而与新房销售高度相关的家具、家装行业或也将在未来几年随着销售、结转的见顶逐渐面临天花板的考验，而这种考验主要体现在两方面。其一，总量增长放缓甚至下滑，或是销量、或是价格；其二，存量甚至缩量的市场下，日趋激烈的竞争或将持续压缩利润率表现，甚至有明显的存货折价的风险。

　　而这两点潜在风险，我们在欧派家居的2021年年报中都或多或少感受到了。

　　家具与房地产高度相关 商品房销售或已现大顶

　　家具、装饰是地产开发销售的下游行业，一定程度上随房地产销售的火爆或疲乏而波动。由于家具的购置和装修发生在交房之后，因此家具行业与地产销售具有较显著的滞后相关性。2017年前，家具制造业营收累计同比与商品房销售额累计同比滞后期约1年，而Wind数据显示，2017年后两者之间的相关性非常高。

（数据来源：Wind，国家统计局）

　　值得注意的是，住建部数据显示，截止2019年我国城镇居民人均住房建筑面积达到了39.8平米，同时农村居民的人均居住面积达到了48.9平米。这一水平已经接近地广人稀的欧美发达国家的水平，2020年德国人均居住面积约为46平米，法国约40平米，融易资讯网（www.ironge.com.cn）消息 ，英国约50平米。

　　因此，我国商品房销售额的增速近些年来一直处于逐渐下行的趋势之中，由于2020年1季度疫情因素的干扰，导致2021全年上半年有低基数的高增长，但下半年至今商品房市场呈现出全面的下滑。统计局数据显示，1季度商品房销售额同比下滑22.7%，而克而瑞数据显示，百强房企销售额同比下滑接近50%。

　　商品房销售的见顶回落，对于家居行业来说并不一个好消息。

　　欧派3类产品销售均价疲软

　　欧派家居成立于1994年，以整体橱柜为基本盘，带动包括衣柜、卫浴、木门、门窗、厨房电器、软装等全屋定制、整装大家居的布局。定位为一站式全屋家居定制服务商：全屋家居产品的设计、研发、生产、销售、安装和室内装修服务。

　　尽管布局了一站式服务，但为欧派贡献收入的主要还是橱柜、衣柜、卫浴、木门等四大门类。2021年欧派家居在上年基数较低的情况下，营收突破200亿，同比增长38.68%，实现归母净利润 26.66 亿元，同比增长 29.2%。

　　其中，上半年营收同比增65.1%，净利润同比增107%，而下半年在地产调控、原料上涨等不利因素影响下，营收增长25.3%，而净利润仅增长5.1%，其中四季度同比下滑9.8%。

　　值得注意的是，摆在欧派家居面前的难题不仅体现在总量上的边际增长疲软，还体现在产品价格提升的乏力。除衣柜及相关业务的价格有17%的涨幅外，其余三类产品的价格因素均有所下滑。

　　与此同时，公司的原材料价格持续上涨，其中材料成本较上期提高52.41%，明显超营收增速。其中四大类产品的原材料成本增幅均明显超出营收增幅。中国木材指数CTI指数显示，2021年较上年平均增长了6%，一方面原材料及能源价格持续上涨，另一方公司迫于激烈的市场竞争，难以有效向下游转嫁成本压力，导致欧派的毛利率连续3年下滑。

（数据来源：Wind，公司年报）

　　其中，2021年Q3、Q4毛利率同比分别下滑5.47、4.04百分点，环比分别下滑0.44、4.30个百分点，环比有加速迹象。但凭借着持续的降本减费，欧派的净利润率保持了一贯的稳定，但由于去年毛利率下滑幅度较大，净利润率也下滑了1个百分点。

　　对于现下的家具行业，或已过了“量价齐升”的时代，随着去年下半年至今的房地产市场的疲软，且目前仍无复苏迹象，家具行业的“量价”表现将面临巨大考验。

　　经销商渠道仍在扩张 信用减值损失暗含风险

　　目前，尽管橱柜、衣柜的毛利率持续下滑，但依然明显高于卫浴、木门等，为公司贡献着绝对大头的利润。欧派在这两大产品的经销渠道布局的力度仍在扩大，分别增加52、77家。截止2021年底，欧派的门店数量达到了7475家，新增363家，卫浴新增217家，而木门减少44家。

（欧派家居经销商数量，数据来源：Wind，公司年报）

　　增加经销商一定程度上能带动销售，同时也拉高了账面应收款。截止上年底，欧派家居的应收票据及应收账款合计12.18亿元，较上年同比增长52.8%，其中应收账款增长68%至10.12亿元。无论是从应收款的增速还是结构来看，欧派对经销商的销售政策和议价能力都在减弱。

　　与此同时，公司账面的信用减值损失达1.08亿元，以往多年没有信用减值的欧派家居，也开始出现了坏账。其中坏账准备的大头为工程业务的客户，即为暴雷房企居多，而公司账面工程业务的客户营收账款仍有10.17亿元，这其中或暗藏风险。